Tener una vivienda es para millones de españoles uno de los mayores esfuerzos económicos de su vida. Hipoteca durante veinte o treinta años, intereses, comunidad, seguros, reparaciones y mantenimiento. Pero antes incluso de recibir las llaves aparece la fiscalidad. Si compramos una vivienda nueva de 250.000 euros antes de impuestos, el IVA general aplicable a esa primera entrega es del 10 %: 25.000 euros. El comprador desembolsaría 275.000 euros contando únicamente precio e IVA, antes de considerar otros gastos de la operación. En determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública el IVA es del 4 %.
¿Y si la vivienda es usada? Entonces, con carácter general, no se paga ese IVA por la adquisición: entra en juego el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se ingresa en la Hacienda autonómica correspondiente. Y aquí no podemos ofrecer un porcentaje único para toda España porque la tributación depende de la comunidad autónoma y pueden existir tipos reducidos, bonificaciones y circunstancias personales. Es importante decirlo porque esta serie pretende enseñar dónde acaba nuestro dinero, no fabricar una cifra llamativa. Nueva o usada, comprar una vivienda puede significar entregar decenas de miles de euros en tributación asociada a la operación.
Pero haber pagado al comprarla no termina la relación tributaria. Mientras seguimos siendo propietarios aparece cada año el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el IBI, de carácter municipal. Y hablamos de una fuente de ingresos enorme: la memoria de la Dirección General del Catastro sitúa la cuota líquida nacional del IBI de 2025 alrededor de los 14.500 millones de euros. No es dinero que vaya íntegramente al Gobierno central: es un tributo local. Precisamente esa es una de las conclusiones de esta investigación: cuando hablamos de lo que paga el ciudadano debemos seguir el dinero hasta Estado, comunidad autónoma o ayuntamiento, según corresponda.
Y todavía queda otra vuelta de tuerca. Si algún día vendemos la vivienda, pueden aparecer nuevas consecuencias fiscales: una eventual ganancia patrimonial puede tener efectos en el IRPF y, cuando concurren los requisitos legales, existe el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la conocida plusvalía municipal. Esta última grava el incremento de valor del terreno urbano puesto de manifiesto con determinadas transmisiones. Por eso una vivienda puede generar tributación cuando se compra, mientras se posee y cuando se transmite. No siempre, no de la misma manera y no necesariamente para la misma persona, pero la cadena fiscal existe.
Reflexión final
Hagamos memoria de nuestra serie. Hemos pasado por combustibles, electricidad, tabaco y alcohol, automóvil y ahora vivienda. En una casa nueva de 250.000 euros antes de impuestos, solo el IVA puede representar 25.000 euros; después puede llegar el IBI año tras año y, en determinadas circunstancias, volverán a aparecer impuestos cuando la propiedad cambie de manos. Los impuestos sostienen servicios públicos y cada Administración tiene sus competencias, pero eso no elimina una pregunta legítima: ¿somos realmente conscientes de todo lo que tributamos a lo largo de nuestra vida? Porque comprar una vivienda cuesta mucho; mantenerla también. Y fiscalmente, haber terminado de pagar la hipoteca no significa haber terminado de pagar por ser propietario.
Serie: ¿Cuánto ingresa el sector público de lo que pagamos? (V) La vivienda
